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建物のライフサイクル技術

オフィスの価値を最大化したい

オフィスの価値を向上させるには、
ファシリティ(建物・設備・家具・什器)とITシステムの
最適化が必要です。

スペースの見直し・模様替え、社屋の建替え・移転、事業所全体のスペース再編などの様々な施設に対する要求に、鹿島はファシリティ・プログラミング技術でお応えします。さらに、ビルとオフィスの情報を統合するIT技術を合わせて提供し、オフィスの価値を最大化します。

図版:施設戦略プロジェクトを強力サポート!

  • オフィススペースの空間価値を最大化します。
  • 新しいワークスタイルに適合したビル内情報通信環境を提供します。

ファシリティ・プログラミング

ファシリティ(建物・設備・家具・什器)は企業の経営資産です。

企業経営方針とオフィスワーカーのニーズに合致した施設を実現し、空間の価値を最大限に引き出すことが求められています。オフィスは経年とともに、組織・機能の進化に応じて見直されます。最適なファシリティ計画をめざし、さまざまな課題に鹿島はお応えします。

図版:こんなときにお応えします

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ファシリティ・プログラミングのフロー

  • 改修等の施策立案にあたり、オフィスの使われ方や運用管理の調査・分析からスタートします。
  • 工学的手法を駆使し、データに裏付けられた説得力のあるプランを作成します。

改修などの施策実施後、施策の有効性や運用管理の評価し、持続的な改善・進化に繋げることにより、オフィス空間のライフサイクルを通した価値の最大化を図ります。

図版:ファシリティ・プログラミングのフロー

1. 調査

組織・業務特性・施設の使われ方を把握します。

  • 入居組織・業務特性の調査  入居組織の人数、業務の特徴、在席率
  • オフィス目視調査 現状スペースの使用状況、家具レイアウト
  • アンケート調査 スペース満足度、ユーザー要望など
  • インタビュー/ワークショップ(検討会)

図版:経営方針のヒアリングやお客様の検討会への参加しプロジェクト目標に直結する施策方針の立案や多数の関係者の合意形成の促進を支援します。

経営方針のヒアリングやお客様の検討会への参加しプロジェクト目標に直結する施策方針の立案や多数の関係者の合意形成の促進を支援します。

図版:アンケート調査票の例

アンケート調査票の例

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2. 分析

人の活動と建物環境の関係を様々な視点から分析し、
計画のポイントを抽出します。

事例 部署間近接度分析にもとづくスタッキング(階配置)シミュレーション
部署間の関連度やセキュリティを踏まえて、合理的なスペース規模設定と階配置構成を検討します。

図版:親近度マトリクス(左)とバブルダイヤグラム(右)

親近度マトリクス(左)と
バブルダイヤグラム(右)

入居部署の業務関連度や人の行き来を分析し関連度が高い部署同士をグルーピングし近接させる配置条件を導いた例。(親近度マトリクスでは関連度の高いマス目が赤で表示、バブルダイヤグラムでは本部横断の関係度を線で表示)

図版:スタッキングダイヤグラム(各階の部署配置検討)

スタッキングダイヤグラム
(各階の部署配置検討)

入居部署の人数や業務特性より所要スペースを合理的に設定するとともに部署間近接度分析の結果を満たす最適な配置を計画。フロア内の収まり方、フロア間の近接性、セキュリティ区分等を変数とした最適化計算を行います 。

3. 施策提案

プロジェクト目標の実現に向けて分析結果を総合し、
設計要件をまとめます。

事例 スペース効率を2割アップ! 快適なオフィスに
オフィスの使われ方を詳細に分析し、通路や収納スペースの整理とレイアウト変更を実施。スペースの無駄を削減し、同じ床面積の中で、ゆとりと新機能を創出しました。

図版:スペース効率を2割アップ! 快適なオフィスに

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4. 評価

定期的な施設環境の評価により、
最適なオフィス環境を持続・進化させます。

事例 入居後の施設環境評価(POE:Post Occupancy Evaluation)の実施
組織や業務の変化とともに、施設環境に求められる機能も変化します。常に最適なオフィスを維持するために利用状況をモニタリング・評価し、継続的な改善施策を立案します。

図版:オフィスのユーザー満足度評価例

オフィスのユーザー満足度
評価例

多くの評価項目で改善施策の有効性が確認されたが、好みに応じた空調や照明の制御に関する評価項目は標準オフィスの得点を下回り(グレー表示内側)、改善ポイントとして抽出されました。

図版:利用度と満足度の経年変化

利用度と満足度の経年変化
スペースごとに利用度と満足度を座標上に プロットした例。経年変化を捉えることで、 改善施策の優先順位の検討などに活用でき ます。

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建築とICTの融合

建物および電気・空調設備を情報通信設備と一体化して計画し、
スマートな社会に適合したビル内情報通信環境を提案します。

ビジネス環境の変化や働き方の多様化により、ICT(情報通信技術)の重要性は高まっています。また、環境配慮や事業継続性の面からも企業が評価される時代になりました。鹿島は、オフィスビルづくりのポイントとなる「設備」「FP」「BCP」の各ステージで、ICT提案による高付加価値化をお手伝いします。

図版:建築とICTの融合

鹿島の強み

  • 空間とICTの融合 ワークスタイルの変化に対応したオフィスづくりを、空間とICTの融合により実現
  • ネットワークのIP統合 将来的なシステム連携や多棟管理も見据えて、ネットワークのIP統合を推進
  • 省エネと社会貢献 BEMSで培った長年のノウハウで省エネ促進。将来的なZEBや社会貢献を目指す
  • メーカーフリー ITの設計段階から運用保守までを考慮し、メーカーフリーの最適なシステムを選定

構築体制

建築とICTの一体構築により、デザイン・機能面での高品質化と工期短縮を図ることができます。
また、鹿島グループによる万全の対応で運用保守までサポートします。

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ビル内IP統合ネットワーク

一般的に個別に整備されている各種設備系ネットワークを、鹿島はIPで統合させることにより、BA(Building Automation)とOA(Office Automation)が連携した様々なサービスや省エネソリューションを提供します。

鹿島が提唱するビル内情報通信基盤概念

ビルの付加価値を上げるために、センサーや各設備システムが連携したサービス提供が求められています。一般的なビルではこのようなサービスを提供するために、各システムのネットワークを繋ぐ機器が必要となります。最近の先進的なビルでは、ビル設備系システムを一つのネットワークに統合する仕組みも見受けられます。鹿島では更に一歩進め、2007年からビル設備系と業務系ネットワークを統合して、ビルの快適性・利便性を高める サービスを提供する情報通信基盤として、B・OAネットシステムを実現し、運用しています。更に省エネとの両立を 目指したサービス展開も含めて、B・OA Plusという総称で、ZEB化実現に向けて邁進しています。

図版:鹿島が提唱するビル内情報通信基盤概念

ネットワーク統合による
建設コスト構造の変化

統合によるケーブル・ネットワーク関連機器の集約で、初期コストと保守コストの圧縮ができます。

図版:ネットワーク統合による建設コスト構造の変化

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BAのIP統合

中央監視、空調、照明、監視カメラ等のネットワークを統合

図版:三井住友銀行本店

図版:虎ノ門タワーズ・オフィス

図版:秋葉原ダイビル

B・OA

BA系に加えて、OA系のデータ・音声通信のネットワークを統合

図版:鹿島本社ビル

図版:鹿島赤坂別館

  • 配線統合により約20%の工事費削減
  • BA系・OA系が連携した新しいサービスの安定運用を実現
  • 人感センサー等で連携した空調・照明制御により約20%の省エネ
  • サーバ群のデータセンター移行による管理コスト削減と運用水準向上

B・OA plus

B・OAをベースに、短期間で電力見える化・制御を実現

図版:KIビル

  • 2011年のZEB化改修において、照明・空調・コンセントだけでなく
    太陽光発電量や蓄電池残量もリアルタイム表示
  • コンセント系は、パソコン・複合機など用途別に見える化
    利用者の省エネ行動を誘発する仕組みを実証
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情報インフラの早期設計

最近のビル設備の動向

事業の運営上、ITは必要不可欠な存在になっていることに加え、セキュリティ対策へのニーズがより一層高まっていることから、建物および電気・空調設備と情報通信設備を一体として構築する必要性が増しています。

計画タイミングと
ライフサイクル費用削減の関係図

建築計画の段階から、水光熱と同様に情報通信基盤を設計していくことで、設計変更に伴う労力や費用が抑えられ、無駄なコストを削減することができます。一方、施工や運用段階で設計変更が生じると支出に対して期待すべき効果が得にくくなってきます。建物のライフサイクルコストのバランスを考えると、情報インフラの設計プロセスを前倒しして、拡張性を持った構成で実施しておくことをお奨めします。

図版:計画タイミングとライフサイクル費用削減の関係図

建物のライフサイクル技術 インデックス

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