ライフサイクルのトータル・マネジメントへ

特集:ライフサイクルのトータル・マネジメントへ

　建設業のネクストステージへのリーダーシップ──胎動する次世代像の一部はすでに産声をあげている。その事業手法とマネジメントの産物は，さまざまな領域に広がる。　紹介するレシピは，鹿島グループが将来を見据えて取り組む事業の一部である。しかしそれは，「General Contractor」の将来像をイメージさせるものであり，社会性や環境性をも内包しているのだ。

資産マネジメント──A
コンストラクションマネジメント/プロジェクトマネジメント──P/C
ビルマネジメント──B
環境マネジメント──E

　物流の都合上，内陸に工場をつくると水事情が厳しくなる──この矛盾に当社の技術が応える。医薬品工場向けの用水・排水処理設備水のセミクローズドシステムである。
　その効果は従来型の工場と比較して，給水量1/4，排水量1/10，水処理プラントのイニシャルコスト1/2，ランニングコスト1/3にまで低減する。また，既存の技術や機器にも敷設できる。
　水のリサイクル率90％を実現した本システムは，経済性，環境性に優れ，このドリンク剤工場のように水多消費型の半導体工場などにも適している。将来のゼロエミッションへと導く「水のエンジニアリング」として，第38回空気調和・衛生工学会賞を，技術賞技術開発部門にて授与された。

事業：工場建設，給排水システム開発
所在地：埼玉県羽生市
運営開始：1997年8月
担当：建築設計エンジニアリング本部，関東支店

水の種類	多量に水を使用する生産機器について，給水水質の見直しとカスケード利用・間接熱交などにより大きく使用水量を減じた。また，タンクなどの洗浄水については，時系列での水質調査を行い濃厚部分を層別して回収し，生物処理負荷を減じた

　諏訪市の「健康文化と快適なくらしのまち創造プラン事業」の一環として整備された医療福祉施設に，環境配慮型の熱と電力を供給する諏訪エネルギーサービス。特定電気事業の認可第1号として，当社と諏訪ガスなど10社で設立した事業会社である。
　液化石油ガス（LPG）を燃料に発電し，その排熱を地域冷暖房に再利用するコジェネレーションシステムによって，NOxやCO2の排出が抑えられている。施設計画・建設とエネルギー供給だけでなく，プラントの運営管理や収容建物のリースを含めて事業全体を鹿島グループがまとめる。環境配慮型のインフラでもある本件は，「鹿島グループのまちづくり」へと広がるシステムともいえるだろう。

事業：需要家への熱・電力供給
所在地：長野県諏訪市
運営開始：1998年10月（電力供給）
担当：エンジニアリング本部，関東支店，鹿島建物総合管理，鹿島リース

施設フロー

エネルギー供給フロー

エネルギー供給フロー


プラント外観	ガスタービン発電機

　お客様のプロジェクトチームの一員となって建設プロセスを推進する──従来の一括請負方式や類似のシステムに加え，新サービスのひとつとして，プロジェクトマネジメント（PM）／コンストラクションマネジメント（CM）がはじまった。
　当社では，ルーセント・テクノロジーとグローバル包括契約を結び，世界に展開する同社の事務所・研究所などの新規開設・拡張・縮小・移転プロジェクトのすべてについてPM/CM業務を行っている。建設プロセスとコストに透明性・合理性・グローバルスタンダードが求められる今日，建設プロセス全般に対する当社の管理ノウハウ・設計力・技術力が，お客様の「パートナー」となり，ニーズを最適に具現化させる。

PM/CM方式の契約形態（例）
PMr：プロジェクトマネージャー
CMr：コンストラクションマネージャー
GC：ゼネラルコントラクター

事業：世界各国の事務所のPM/CM。日本では8プロジェクト（2000年度実績）契約対象国：日本，香港，タイ，ベルギー，オランダなど世界10ヵ国運営開始：1998年2月担当：建築設計エンジニアリング本部 PM/CMグループ

日本ルーセント・テクノロジーのオフィス	(C)馬場祥光

　不動産コンサルティングに建設業がエージェント的役割を果たす──土地神話が崩壊し，不動産の価値は，生み出されるキャッシュフローによって評価されるようになってきた。不動産投資信託（J-REIT）の誕生など，不動産と金融の融合による投資マーケットも育ちつつある。
　当社では建物の耐震診断などのエンジニアリングサポートを従来から行ってきたが，建設・開発事業で培った専門ノウハウを活かし，不動産投資に関わる様々なサービスを提供している。
　昨年10月に設置した資産マネジメント事業部は，不動産取引や資金調達の際のデューデリジェンスやアドバイザリー業務，お客様の利益の極大化を図るプロパティマネジメント，お客様の代理・補佐役としての仲介業務など，幅広い活躍を見せている。

担当：開発事業本部資産マネジメント事業部

　老朽庁舎の建替えと未利用地の有効活用を一体として求められた今回のMAFFケンブリッジ庁舎プロジェクト。約12haの敷地に対して1.9haは新庁舎，残る約10haには住宅地を形成する。当社の英国現地法人Kajima UK社が事業提案し，受注した。庁舎には維持管理や会議室管理，郵便物処理などのファシリティマネジメント・サービス付きでMAFFに30年間賃貸する。一方の残余土地は住宅地開発が最適と判断し，現地ディベロッパーへの転売を前提に土地を取得。結果的に，MAFFにとって最大限の経済的メリットをもたらすことになる。
　英国PFI事業における日本企業初の単独受注でもある本件。当社の総合力による事業の「仕組みづくり」が，公共サービスの「Value for Money（顧客投資価値）の創造的な向上」の具現化へと導く。

事業スキーム（組織および契約関係図）

事業：庁舎建設，資金調達，住宅地開発
所在地：ケンブリッジ市（イギリス）
運営開始：2002年（予定）
担当：Kajima UK，海外事業本部，開発事業本部PFIマネジメント室

完成予想図

日本におけるPFI
Private Finance Initiative
市民文化を構築する
公共事業プロデュース
担当：各支店，
開発事業本部 PFIマネジメント室

　例えば，ある企業の超高層ビルをつくる際に，当社のサービスは建物のハード面だけではなく，具体的な利用・運営方法といったソフト面でも企画・提案を行ってきた。こうした蓄積が今，公共サービスへも展開している。　民間のノウハウやプロフェッションを活かすことで，質の高い公共サービスが期待されるPFI（Private Finance Initiative）事業である。財源難の90年代イギリスで制度化されたこの公共事業の手法では，民間による事業プログラム設定や資金調達，建設，数十年間の事業運営を行った後，自治体へ返還する。
　日本では地方自治体を中心に，「日本版PFI」の推進と模索が続いている。当社では早くも3件の事業について運営が決定し，一部では公共サービスの提供が開始された。昨年9月に運営がはじまった生涯教育施設・あすとホール（大阪府泉大津市）では，芸術系，生活・歴史系，情報系のカルチャースクールを30年間にわたって事業運営を行う。


神戸市摩耶ロッジ（神戸市，2001年7月運営開始予定）。震災で被害を受けて休止していた国民宿舎のリノベーション。宿泊施設や体験学習施設を20年間運営する	調布市立調和小学校（東京都調布市，2002年9月運営開始予定）。公立小学校の校舎を建設し，維持管理と市民開放型の屋内プール運営を15年間行う

New Business

知的財産を
新たなマーケットへ
担当：新事業開発部，テクノウェーブ

美術館の建築性能を戸建住宅に
当社の大型建設プロジェクトには様々な研究成果と技術が導入される。例えば美術館では，展示品の変質を防ぐために内装材は調湿・脱臭効果の高いものとなり，陳列ケースには免震装置が付く。当社は，特殊な性能をより広範に普及させるために技術を商品化して販売し，当社以外の建設工事での使用も積極的に推進している。また，一昨年には関連業務を専門的に行うグループ会社テクノウェーブを設立した。「知的財産の商品化」ともいえる本事業は，リニューアル工事にも適し，当社のエンジニアリング力やノウハウの蓄積を従来以上に広く社会へ還元することにもなる。それはまた，新しい研究成果と市場のニーズをつなぐ物流産業，情報産業でもあるのだ。

呼吸する内装材と北杜学園地下食堂。調湿・脱臭・吸着・イオン交換に優れた天然ゼオライト鉱石を応用することで実現した。「呼吸」が快適性，経済性，環境性を生む。戸建住宅にも広く採用され，「シックハウス」を「エコハウス」へと導く。